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Zu hohe Modernisierungskosten?
Schlechte Lage für private Vermieter
Wenig Gewinn aus privat vermieteten Wohnungen
Als Vermieter hat man´s nicht immer leicht, selbst bei regelmäßigen Mietzahlungen und gesittetem Verhalten des Mieters. Eine fünfjährige Untersuchung in Deutschland zeigt auf, dass in diesem Zeitraum nur ungefähr vierzig Prozent der Eigentumswohnungen privater Vermieter Gewinn abwarfen. Bei ebenfalls vierzig Prozent glichen sich Unterhaltskosten und Mieteinnahmen aus, während die restlichen zwanzig Prozent der Wohnungen ihren Besitzern Verluste einbrachten.
Als seien Verluste bzw. fehlende Gewinne nicht schon unangenehm genug, mangelt es Vermietern dadurch auch an der Möglichkeit zur Umsetzung staatlicher Vorgaben, so z.B. der Energieeinsparverordnung.
Zwar besitzen private Vermieter nur 24 Prozent der deutschen Mietswohnungen, doch sollte ihre Position dennoch gestärkt werden. Im Rückblick auf die fünf Jahre sprachen die meisten von einer Verschlechterung der Renditeaussichten. Für die nächsten fünf Jahre erwarteten sie keine deutliche Verbesserung. In Schwarz sahen besonders Vermieter in schrumpfenden Gebieten die Zukunft.
Private Vermietertätigkeit in Mehrfamilienhäusern dient meist der Altersvorsorge oder als Nebenerwerb. Über 75 Prozent der privaten Vermieter sind "Amateurvermieter", d.h. sie vermieten nicht mehr als fünfzehn (selbst oder von einem Familienmitglied verwaltete) Wohneinheiten.
Privat vermietete Wohnungen wurden meist zwischen 1948 und 1990 (Westdeutschland) bzw. noch vor 1919 (West- und Ostdeutschland) gebaut.
Privatvermieter ließen in den ersten Jahren der Untersuchung jede fünfte Wohnung modernisieren bzw. instand setzen, was durchschnittlich 110 Euro pro Quadratmeter verschlang. Die bislang erfolgten Maßnahmen genügten allerdings nur selten zur Erfüllung staatlicher Energiesparvorschriften. Gerade bei deren Verschärfung sähen sich viele Vermieter mit der Pflicht zur Dämmung oder zum Heizungsaustausch konfrontiert.
Der Umsetzung (überhaupt bzw. in größerem Umfang) nötiger Maßnahmen stellen sich als größte Hindernisse mangelndes Eigenkapital und zu geringe Mieten zur Rückfinanzierung in den Weg.
Die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden hauptsächlich durch eigenes Vermögen bezahlt, wenige durch staatliche Förderungen unterstützt. Im Falle eines Förderdarlehens oder eines Zuschusses stammten diese meist von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Ein Großteil der Vermieter sieht Förderprogramme als zu kompliziert an und fühlt sich nicht ausreichend kundig.
Oft in Anspruch genommen wurden die Investitionszulage (Ostdeutschland) und Abschreibungsmöglichkeiten. Zwanzig Prozent der Vermieter legte die Modernisierungskosten auf die Mieter um.
Schlussfolgernd lässt sich die Forderung nach ausreichender Investitionsförderung sowie einer Vereinfachung und besseren Kommunikation der Programme festhalten.
Näheres zur Studie "Investitionsprozesse im Wohnungsbestand" beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).
