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Geschäftsanteile vor der Vermietung

Abrechnungsfrist und maximale Höhe

Gültigkeit des BGB wegen Kautionsentsprechung

Genossenschaftsmitgliedschaften beruhen auf Geschäftsanteilen. Häufig machen Genossenschaften die Zahlung einiger Geschäftsanteile vor Mietbeginn zur Bedingung. Dadurch unterscheiden sie sich offensichtlich nicht von einer Kaution, besonders wenn sie später gegen Schulden des Mieters aufgerechnet werden. Dadurch hat sich die Genossenschaft jedoch auch an Kautionsbestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zu halten.

In einem betreffenden Gerichtsstreit schloss ein Genossenschaftsmitglied einen Dauernutzungsvertrag ab. Darin wurde keine Kaution verlangt, doch forderte ihn die Genossenschaftsatzung zur Zeichnung von zehn Geschäftsanteilen (jeweils 160 Euro) auf. Nach anderthalb Jahren wurde das Mietverhältnis beendet, ebenso die Mitgliedschaft, weshalb der Mieter sein Geschäftsguthaben zurückforderte.
Die Genossenschaft verwies ihn aufs Warten, da laut Satzung das Geld erst innerhalb eines halben Jahres nach Ablauf des laufenden Geschäftsjahrs zurückgezahlt werde. Liege die Genossenschaftsbilanz dann noch nicht vor, verschiebe sich die Auszahlung. Zudem verrechnete die Genossenschaft dreihundert Euro (wegen nicht erfolgter Renovierung) mit den Geschäftsanteilen.

Das Gericht urteilte folgendermaßen:
Da der Wohnungsüberlassungsvertrag einem Wohnraummietvertrag entspräche, haben die Mietgesetze des Bürgerlichen Gesetzbuches Gültigkeit. Dies beziehe auch Kautionsbestimmungen ein.
Offensichtlich hatten die Genossenschaftsanteile dieselbe Funktion wie eine Kaution, da die Vermietung von ihnen abhing und sie mit ausstehendem Geld (bzw. Leistungen) verrechnet wurden. Dies machte die Übernahme so vieler Geschäftsanteile jedoch ungültig, da eine Kaution laut Bürgerlichem Gesetzbuch drei Kaltmieten nicht übersteigen darf (unabhängig vom Mietvertragslaut). Bis zu dieser Höhe bleibe die Anteilszahlung gültig; das Zuvielgezahlte sei dem Mieter zu erstatten.
Da Kautionen in der Regel im Zeitraum von zweieinhalb und sechs Monaten abgerechnet werden müssen, sei die lange Wartefrist ungültig.
Amtsgericht Saarbrücken, 37 C 132 / 07