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Kündigung bei zu hohem Mietrückstand

Erhöhung der Miete

Modernisierung auf Jahresmiete umlegen

Wer eine Wohnung als Mieter nutzt, hat diese natürlich auch zu bezahlen. "Vergisst" man dies, so steht dem Vermieter eine Kündigung offen.
Türmte sich der Mietrückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen zu mehr als einer Monatsmiete auf, so darf der Wohnungsbesitzer sich einen neuen Mieter suchen. Dies gilt ebenfalls, wenn der Zahlungsrückstand längere Zeit zwei Monatsmieten oder gar noch mehr beträgt. Im verhandelten Fall fehlten dem Vermieter zwei Monatsmieten plus 25 Cent einer dritten Mieter, weshalb er den Zahlungssäumigen fristlos hinauswarf. Zu Recht, wie das Gericht entschied (Amtsgericht Berlin-Tempelhof, AZ 15 C 553 / 06).

Vermieter haben allerdings kein Recht, ihrem Mieter nach Lust und Laune mehr Geld abzuknöpfen. Im Gegenteil, sie haben dabei einige Vorschriften zu beachten, da die Mieterhöhung sonst rasch illegal wird.

Mindestens ein Jahr ab Einzug oder der letzten Mietanhebung hat der Vermieter mit der nächsten Erhöhung zu warten. Dem Mieter steht dann eine Überlegungsfrist (den Rest des Monats plus zwei Monate) zu. Der Vermieter muss sich nicht danach richten, ob der Mieter die höhere Miete zu zahlen vermag.
Eine Mieterhöhung hat der Vermieter schriftlich bekannt zu machen, wie auch seine Beweggründe.

Rechtmäßiger Grund wäre z.B. eine Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete. Im Mietspiegel erfährt man, was andere Mieter einer vergleichbaren Wohnung im selben Ort zahlen. Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung auf das ortsübliche Niveau anzuheben, sofern er die Kappungsgrenze berücksichtigt. Sie (nur gültig bei Mieten unter dem Ortsdurchschnitt) legt fest, dass die Miete binnen drei Jahren nur um ein Fünftel steigt.
Fehlt ein Mietsspiegel im Ort, wende man sich z.B. an einen Sachverständigen. Der Vermieter hat auch die Chance, drei vergleichbare Wohnungen zu nennen, deren Mieter bereits die Miete zahlen, die er künftig verlangt.

Als Grund zur Mietanbebung gilt auch eine Modernisierung, deren Kosten der Vermieter zu elf Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Dabei achte man jedoch darauf, ob die Modernisierung tatsächlich eine solche ist oder ob sie die Wohnung einfach nur instand hält. Instandsetzungen zahlt nur der Vermieter.

Bei einer leerstehenden Wohnung liegt die Preiserhebung im Ermessen des Vermieters, denn schließlich geht es dabei nicht um den Schutz des Mieters. Ein Neumieter hat freie Wahl, ob er die Wohnung nimmt oder nicht. Bei Erhöhungen vor einem Neubezug gilt also das Prinzip von Angebot und Nachfrage.