HOME -> Immobilien -> Mietwohnung -> Mietrecht -> Betriebskostenabrechnung

Verrechnung der Betriebskosten

Abrechnungsfrist und Folgen der Nichteinhaltung

Hausmeistertätigkeiten und andere umlegbare Nebenkosten

Normalerweise zahlen Mieter die Betriebskosten per Vorauszahlung, welche der Vermieter später mit den tatsächlichen Ausgaben verrechnet. Die Nebenkostenabrechnung darf sowohl Verbrauchskosten des Mieters enthalten, als auch Ausgaben des Vermieters.
Rechnet der Vermieter die Betriebskosten formal korrekt und binnen der gesetzlichen Frist ab, so steht ihm eine nachträgliche Korrektur zu. Selbst wenn diese nach Fristende erfolgt, darf der Mieter sich nicht vor der Zahlung drücken. Da gilt das Argument nicht, die mathematisch korrekte Abrechnung sei erst nach Fristablauf erfolgt (Landgericht Berlin, AZ 67 S 6 / 07).

Die Frist zur (für den Mieter nachvollziehbaren!) Betriebskostenabrechnung beträgt zwölf Monate. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Mieter die Abrechnung bekommen. Ein rechtzeitiges Absenden genügt nicht. Da hilft auch der Nachweis nichts, der Vermieter habe die Dokumente per Post verschickt, denn das Zur-Post-Geben ist noch kein Beweis für ein rechtzeitiges Ankommen.
Hält der Vermieter die Frist nicht ein, so darf der Mieter aktuelle Betriebskostenzahlungen zurückbehalten, die Grundmiete jedoch nicht kürzen. Das Recht des Vermieters auf Kostennachforderung erlischt, doch steht dem Mieter weiterhin eine Erstattung des Zuvielgezahlten zu. Aussichten auf Zinsen auf das zu bekommende Geld hat der Mieter nicht. Diese ständen ihm nur nach vorhergehender Anmahnung zu, die natürlich erst nach der einjährigen Frist erfolgen darf.

Rechnete der Vermieter jahrelang keine Betriebskosten ab, so hat er dennoch jederzeit die Möglichkeit dazu, selbst wenn er diese erst nach zwanzig Jahren Mietsverhältnis wahrnimmt. Die mietvertragliche Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten bleibt in dieser Zeit bestehen, auch wenn der Mieter sich längst im Glauben wiegte, nie eine Betriebskostenabrechnung zu erhalten.

Welche Ausgaben als Betriebskosten gelten, legt der Mietvertrag fest. Findet sich eine Ausgabenart (so z.B. Grundsteuer) dort nicht, ist sie auch nicht auf die Mieter umlegbar. Der Vermieter hat das Recht zur Umlage folgender Kosten auf den Mieter, gemäß "Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten" (BetrKV):
Antenne, Aufzug
Beleuchtung
Eichung der Wärme-, Kalt- und Warmwasserzähler, Entwässerung
Gartenpflege (ausgenommen Ausgaben zur Erstpflanzung)
Hausmeister, Hausreinigung, Heizung bzw. Kombianlage für Heizung und Warmwasser
Kabelanschluss (Kosten und Gebühren)
Müllabfuhr, Müllabsauganlage, Müllkompressor, Müllmengenerfassungsgerät, Müllschlucker
Öffentliche Lasten (Grundsteuer etc)
Schornsteinfeger, Straßenreinigung
Sonstige Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen, Sauna, Schwimmbad (laut Mietvertrag)
Versicherungen (Elementarschadensversicherung, Gebäudehaftpflicht, Gebäudeversicherung, Öltankhaftpflicht)
Wascheinrichtungen, Wassererhitzung bzw. Kombianlage für Warmwasser und Heizung, Wasserversorgung

Hausmeisterausgaben prüfe der Mieter genau, denn nicht jede Arbeit muss der Mieter tatsächlich zahlen. Gewöhnliche Tätigkeiten sind z.B. Winterdienst, kleine Wartungen, Treppenreinigung usw. Nicht in das Aufgabengebiet fallen Verwaltung, Renovierung und Reparaturen.
Hausmeistertätigkeiten muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung genau benennen, wie auch deren zeitlichen Umfang.