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Schadstoffe im Boden

Wertermittlung eines Grundstücks

Pflicht für Gutachter: Einbeziehung aller Quellen

Schadstoffe, so z.B. aus Fabriken oder falscher Müllentsorgung, lagern sich im Boden mancher Grundstücke ab, was deren Wert nicht nur bedeutend mindert, sondern auch hohe Kosten bei der Beseitigung verursacht. Diese Altlasten nimmt man mit bloßen Auge jedoch nicht wahr, weshalb manch einer im guten Glauben ein belastetes Grundstück ersteht und sich später mit horrenden Sanierungskosten konfrontiert sieht.
Laut Bundesbodenschutzgesetz hat nicht nur der Verursacher die Sanierung zu zahlen, sondern ggf. auch Besitzer oder Pächter bzw. Mieter. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer beim Kauf nicht von der Altlast wusste und sie auch nicht selbst verursachte.

Obwohl die Wertermittlungsverordnung eine Untersuchung der Bodenbeschaffenheit und anderer Umwelteinflüsse fordert, lassen viele Gutachter diese bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks außer Acht. Sie begründen dies damit, dass die Untersuchung von Schadstoffen nicht in ihr Gebiet falle.
Nun jedoch verpflichtete der Bundesgerichtshof sie darauf: Wer als Sachverständiger den Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt, hat sich dabei ggf. ein Bodengutachten einzuholen, selbst wenn der Auftraggeber dies nicht wünscht. Das Gericht entschied nämlich, der Sachverständige habe bei einem konkreten Verdacht auf Altlasten alle zumutbaren Quellen zur Überprüfung zu nutzen. Dies gilt natürlich nicht, wenn z.B. das Bodengutachten Riesenkosten verursachte, welche in keinem Verhältnis zu dessen Auswirkungen auf den Verkehrswert stünden.

Der Gerichtsstreit behandelte die Verkehrswertermittlung etlicher Flächen, früher gewerblich genutzt, zwecks einer Zwangsversteigerung. Der Gutachter schloss eine Altlastprüfung pauschal aus.
Bundesgerichtshof, AZ V ZB 142 / 05