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Renovierungspflicht des Mieters

Klauseln zu Erneuerungen, Zeitpunkt und Ausführung

Wer eine Wohnung zur Miete bewohnte, hat sie natürlich auch im ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Vermieter haben also durchaus das Recht, ihren Mietern die Kosten für während der Mietszeit fällige Schönheitsreparaturen aufzulegen. Viele Renovierungsmaßnahmen, zu denen der Vertrag verpflichtet, sind jedoch überflüssig. Oft verpflichten sie den Mieter zu einer Renovierung zu einem festgelegten Termin, ohne zu beachten, ob die Wohnung tatsächlich eine Verschönerung benötigt. Hier greift der Bundesgerichtshof Mietern unter die Arme, indem er sie durch mehrere Urteile vor nutzlosen Erneuerungen bewahrt.
In der Regel benötigen Bäder, Duschen und Küchen alle drei Jahre eine Schönheitsreparatur, Toiletten, Dielen, Flure, Schlaf- und Wohnräume alle fünf Jahre, andere Zimmer alle sieben Jahre. Diese Fristen sind als Richtwerte zulässig, nicht jedoch als verbindliche Termine. Befindet sich die Wohnung noch in einem ordentlichen Zustand, kann der Mieter sich das Streichen also sparen. Nennt der Mietvertrag keine Renovierungsfristen, gelten die oben genannten.

Der Mieter ist nur zur Renovierung verpflichtet, wenn der Wohnungszustand es erfordert (AZ VIII 316 / 06), weshalb er auch nicht alle Tapeten zu entfernen hat (AZ VIII ZR 152 / 05 und 109 / 05). Starre Renovierungsfristen (alle vier Jahre, bei Auszug etc) sind daher ungültig (AZ VIII ZR 361 / 03).
Der Vermieter darf die Art der Renovierung nicht festlegen, indem er z.B. verlangt, die Wände in genau dem Farbton zu streichen, der sie gerade ziert. Allerdings steht der Mieter dennoch in der Pflicht eines farblich neutralen Tons. AZ VIII ZR 199 / 06
Findet sich im Mietsvertrag keine Klausel zur Renovierung, so hat der Vermieter auch bei Schäden durch Zigarettenqualm die Säuberung aus eigener Tasche zu zahlen. Grund: Rauchen ist kein vertragswidriger Gebrauch (AZ VIII ZR 124 / 05). Dies gilt jedoch nicht, wenn die Rauchschäden eine Instandsetzung erfordern, die das Maß gewöhnlicher Renovierung übersteigt.

Hier einige unzulässige Formulierungen:
"Der Mieter steht in der Pflicht, die Wohnung nach Ablauf folgender Fristen zu streichen …"
"Der Mieter kümmert sich nach Grad der Abnutzung um die Renovierung. Die Arbeit wird nach Maßgabe des Fristenplans regelmäßig durchgeführt."

Hier einige zulässige Formulierungen:
"Der Mieter steht in der Durchführungspflicht von Schönheitsreparaturen nach Ende folgender, in der Regel geltenden Fristen …"
"Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen. Er hat sie regelmäßig und fristgerecht durchzuführen. Die je nach Abnutzung erforderlichen Arbeiten werden spätestens bis zum Ende des Mietvertrags erledigt."
"Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses erledigt der Mieter. Im Allgemeinen wird eine Renovierung nach folgenden Fristen fällig: …"
"Grundsätzlich fallen Schönheitsreparaturen nach folgenden Fristen an: …"
"Der Mieter führt Schönheitsreparaturen nach Erfordernis der Praxis durch." Entpuppt sich eine Renovierungsklausel als unwirksam, so dass der Vermieter auf eigene Kosten den Pinsel schwingen muss, so hat er kein Recht, sich die Renovierungskosten durch Mieterhöhungen hereinzuholen. (VIII ZR 181 / 07)

Anteilige Kostenbeteiligung nur bei gültiger Regelung

Benötigt eine Wohnung bei Auszug noch keine Renovierung, so steht dem Vermieter dennoch Geld vom Mieter zu: als Entschädigung für die Nutzung der Wohnfläche. Die Zahlung errechnet sich prozentual auf Grundlage eines Kostenvoranschlags zur Renovierung. Lebte der Mieter z.B. drei Jahre im Haus, so zahlt er für das Wohnzimmer (durchschnittliche Renovierungszeit: alle fünf Jahre) drei Fünftel der zu erwartenden Kosten. Sieht der Raum jedoch aus, als sei er erst ein Jahr genutzt worden, hat der Mieter entsprechend weniger zu zahlen.
Hier einige ungültige Formulierungen zur Kostenbeteiligungspflicht:

"Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Befindet sich die Wohnung bei Vertragsende in einem der normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, hat der Mieter anteilig den Betrag zu bezahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung renoviert würde, oder wenn die Fristen seit Vertragsbeginn verstrichen sind"
Ungültig, da sich die Klausel nach starren Fristen richtet und nicht berücksichtigt, dass die Wohnung auch in einem kaum abgenutzten Zustand übergeben werden könnte, selbst nach jahrelanger Nutzung. (BGH, VIII ZR 178 / 05)

"Sind bei Vertragsende Renovierungsarbeiten noch nicht fällig, zahlt der Mieter einen Kostenanteil für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen verstrichene Abwohnzeit. Der Kostenanteil richtet sich nach dem Verhältnis der festgesetzten Renovierungsfristen und der Wohndauer seit der letzten Renovierung"
Ungültig wegen der Unklarheit über die Berechnung des Kostenanteils. (BGH, VIII ZR 143 / 06).

"Bei Vertragsende sind vom Mieter angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
Ungültig. (BGH, VIII ZR 95 / 07)