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Offene Immobilienfonds

Schwierigkeiten der Bewertung

Wertermittlung durch Gutachter

Offene Immobilienfonds erfreuen sich in Deutschland noch nicht allzu großer Beliebtheit. Ursache ist der große Reformbedarf, zum einen hinsichtlich der Liquiditätssteuerung, zum anderen hinsichtlich der Immobilienbewertung.

Offene Immobilienfonds investieren die Gelder vieler Kleinanleger in Immobilien, wobei der Wert der Anteilsscheine von dem der Immobilie abhängt. Dieser richtet sich nach den künftigen Erträgen, was verständlicherweise nie genau bestimmt werden kann. Manchmal harren böse Überraschungen, so z.B. durch Einbruch der bundesweiten Mietpreise. Dadurch sinkt der Immobilienwert, was eine Neubewertung erfordert.

Ein langes Leben und seltene Transaktionen sorgen dafür, dass übliche Bewertungsverfahren nur teilweise einsetzbar sind, weshalb nicht der Markt die Bewertung vornimmt sondern ein Gutachter. Diese legen den Immobilienwert jährlich aufs Neue fest, wobei sie Grundstückslage, Marktlage, nachhaltig einnehmbare Mieten etc berücksichtigen.
Bewertet jedoch jedes Jahr derselbe Gutachter, so liegt die Versuchung nahe, die alten Werte ungeprüft zu übernehmen. Abhilfe böte z.B. ein regelmäßiger Wechsel der Prüfer. Diese würden durch eine unabhängige Stelle berufen und erhielten ihr Gehalt nach einer Gebührenordnung. Doch ist leicht auszumalen, welch einen enormen Arbeits- und Zeitaufwand dies benötigte.
Man darf gespannt sein, ob es der Politik gelingt, diese Immobilienfonds zu einer angenehmen Anlageform zu entwickeln!