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Nebenkosten für Warmwasser und Heizung

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Berechnung nach der Heizkostenverordnung

Laut Bundesgerichtshof stehen Vermieter in der Pflicht, Heizungs- und Warmwasserkosten jeder Mietswohnung einzeln abzurechnen. Dies gilt auch für alte Verträge aus der Zeit vor 1989, in der eine pauschale Warmmiete festgelegt wurde.
Ausnahme sind vom Vermieter bewohnte Häuser mit weniger als drei Wohnungen.

Ein aktueller Fall vor dem Bundesgerichtshof behandelte einen Mieter, dessen Vermieterin die Bruttomiete ohne verbrauchsabhängige Abrechnung um einen Pauschalbetrag für Betriebskosten erhöhte, obwohl die Heizkostenverordnung seit achtzehn Jahren zur Bedarfsorientierung verpflichtet (§§ 6 bis 9 HerzkV).
Eine Bruttowarmmiete widerstrebt dem, da sie alle Betriebskosten inklusive Heizkosten und Warmwasserkosten abgilt. Vor dem Gericht ist belanglos, ob der Mieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung fordert.
Diese Bedarfsabhängigkeit tritt auch bei alten Mietverträge aus der Zeit vor 1989 in Kraft; wenigstens ist mindestens die Hälfte der Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen.

Die Erhöhung der Warmmiete ist nicht nur deshalb ungültig, weil der Vermieter die Kosten nicht nach der gesetzlichen Vorlage berechnet.
Der Bundesgerichtshof legte der Vermieterin eine Entnahme des Pauschalbetrags für Heizung und Warmwasser aus der erhöhten Miete auf, den sie dann von der Mieterin als Vorauszahlung der angenommenen Energiekosten verlangt.
Da die neue Miete durch dieses Vorgehen sowohl angemessen als auch nachvollziehbar war, hat der Mieter künftig die höhere Miete zu berappen.

Experten freuen sich über die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Die Heizkostenverordnung bezieht sich auf das Verbrauchverhalten die Mieter, um diese zum Energiesparen anzuregen, was heutzutage ein wichtiger Ansatz ist.
Sie loben die Tatsache, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht davon abhängt, ob Mieter oder Vermieter diese auch ausdrücklich fordert. Die Heizkostenverordnung hat vor Gericht mehr Bedeutung als Absprachen der beiden Vertragspartner, was für Rechtssicherheit sorgt.

Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 212 / 05