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Warmwasserkosten und Heizungskosten

Urteile des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht

Abrechnungsfrist und Nachforderung von Betriebskosten

Einundvierzig Milliarden Euro zahlen die Deutschen jedes Jahr für Nebenkosten, Tendenz stetig steigend.
Wie oft verursachen sie Zwistigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Fehler in der Abrechnung sorgen ebenso wie Unglaube gegenüber hohen Rechnungen für Frust und Kummer.
Etwa die Hälfte aller Abrechnungen ist offenbar fehlerhaft, weshalb es nicht verwundert, dass sich der Deutschen Mieterbund dauernd mit Fragen über Betriebskosten beschäftigt.
Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung definiert; die Verteilung der Heizkosten richtet sich nach anderen Gesetzen. Hier ein kleiner Überblick über Urteile des Bundesgerichtshofes zu Mietstreitfällen:

Gibt der Vermieter die monatlichen Vorzahlungen im Mietvertrag zu gering an, ist dies kein Grund für Schadensersatz, sofern er das Realistische der Angaben nicht ausdrücklich betont.
Das Gesetz untersagt zwar überhöhte Vorauszahlungen, doch steht es dem Vermieter frei, auf den Vorschuß zu verzichten oder einen zu geringen Betrag zu fordern.
VIII ZR 195 / 03

Als eingehalten zählt die Abrechnungsfrist des Vermieters von zwölf Monaten auch dann, wenn er dem Mieter eine formell korrekte Abrechnung gab. Ob auch der Inhalt der Rechnung stimmt, kümmert das Gericht dabei nicht.
VIII ZR 115 / 04

Nachforderungen an den Mieter, die dieser erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist erhält, hat er dann zu zahlen, wenn den Vermieter keine Schuld trifft, so z.B. wenn dieser die Gebührenforderung der Stadt erst nach Fristablauf empfing. Sind die erforderlichen Unterlagen dagegen vollständig, muss er die Nachforderung normalerweise innerhalb von drei Monaten stellen.
VIII ZR 220 / 05

Hält der Vermieter die Zwölfmonatsfrist der Abrechnung nicht ein, hat der Mieter kein Geld nachzureichen, da sich der Vermieter ungerechtfertigt bereicherte.
Zahlt der Mieter dennoch irrtümlich und in Unkenntnis, empfängt er sein Geld bei Forderung zurück.
VIII ZR 94 / 05

Nach Kündigung des Mietvertrags hat der Vermieter zwölf Monate ab Ende der Abrechnungsperiode Zeit zur Abrechnung. Hält er diese nicht ein, erstattet er dem Mieter nach dessen Forderung sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen des Abrechnungszeitraums.
Bei späterer Abrechnung stehen dem Hausbesitzer nur noch die ursprünglichen Vorauszahlungen zu.
VIII ZR 57 / 04

Das Gesetz erlaubt Mietern eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung, indem sie Belege und Rechnungen einsehen. Eine Kopie der Materialien steht ihnen nur dann zu, wenn sich das Büro des Vermieters nicht am Ort der Wohnung befindet.
VIII ZR 78 / 05

Die Betriebskostenabrechnung hat nur dann zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnräumen zu unterscheiden, wenn die Pauschalabrechnung den Wohnungsmieter benachteiligt.
VIII ZR 78 / 05

Bei der Wärmelieferung darf nur dann zu einem Dritten gewechselt werden, zu Neudeutsch Contracting, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten wurde oder der Mieter mit dem Wechsel einverstanden ist. Dies hat auch dann Gültigkeit, wenn der Wärmelieferant die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch für eine Erneuerung sorgt.
VIII ZR 54 / 04 bzw. VIII ZR 362 / 04

Erfolgt die Verteilung der Betriebskosten nach Quadratmeteranzahl der Wohnungen, so trägt der Vermieter die Kostenanteile für unvermietete Wohnungen, so im Fall verbrauchsabhängiger Ausgaben wie z.B. Wasser, Müllabfuhr, den Fahrstuhl.
Bei Heizkostenabrechnung nach Verbrauch zahlt der Vermieter die Grundkosten der leeren Wohnungen.
VIIZR159 / 05 bzw. VIII ZR 137 / 03

Eine vertragliche Vereinbarung über Bruttowarmmiete oder Warmmiete erkennen die Richter nicht an, da dies der Heizkostenverordnung widerspricht, die eine verbrauchsabhängige Kostenberechnung für Heizung und Warmwasser verlangt.
VIII ZR 212 / 05

Neugierige finden mehr zu diesem Thema in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes: "Die zweite Miete", ISBN 3-933091-61-6, 96 Seiten, 5 Euro.
Erhältlich bei allen örtlichen Mietervereinen.