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Eigentümer – Macht der Mehrheit

Gesetzesänderung bei Eigentümergemeinschaften

Neue Gesetze zu Haftung, Zahlungsunfähigkeit und Modernisierung

Besitzer einer eigenen Wohnung haben sich auf rechtliche Änderungen einzustellen, denn ab dem ersten Juni treten neue Bestimmungen zur größeren Entscheidungsfähigkeit der Eigentümer in Kraft.
Der Beschluss des Bundesrats (BR-Drs.47 / 07) ist eine Antwort auf den erhöhten Renovierungsbedarf vieler Wohnungseigentumsanlagen. Gerade in mittelgroßen bis großen Eigentümergemeinschaften kam die Einstimmigkeit für eine Modernisierung nur schwer zustande, was einen praktischen Stau der Renovierungsmaßnahmen mit sich zog.
Den Besitzern der etwa fünf Millionen deutschen Eigentumswohnungen erleichtert das neue Gesetz die Klärung ihrer Wohnungsbelange.

Den Inhabern steht eine verstärkte Beschlusskompetenz zu, da die Regierung Mehrheitsentscheidungen fördert.
Bei zahlungsunwilligen Eigentümern haben die anderen die Chance, wahlweise ein Lastschriftverfahren anzuleiern oder Fälligkeitsbestimmungen zum Wohngeld festzulegen.
Die Umlageformel bei Ausgaben für Betrieb und Verwaltung mag durch Stimmenmehrheit abgewandelt werden, indem man sie dem Verursacherprinzip unterstellt, so z.B. bei der Müllabfuhr.

Beim Umlageschlüssel kann auch bei den Ausgaben für Instandhaltung, Instandsetzung und anderen Baumaßnahmen von der Gesetzesvorlage abgewichen werden, sodass sich der neue Schlüssel nach dem tatsächlichen Nutzen richtet.
Dies ermöglicht beispielsweise bei einer Türerneuerung nicht die Abrechnung nach Eigentumsanteilen sondern nach Anzahl der Türen pro Besitzer.

Mehrheitsentscheidungen erlauben ebenfalls eine technische Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, so z.B. durch Einbau eines Aufzugs oder durch eine energiesparende Fassadendämmerung. Dies ist zum einen vorteilhaft, da eigensinnige Miteigentümer sie nun nicht mehr blockieren können, zum anderen allerdings nachteilig für Arme. Was tun, wenn man das nötige Geld einfach nicht hat? Wie soll ein Mittelloser die von anderen beschlossene Modernisierung berappen?

Das Gesetz nimmt u.a. Bezug auf den Bundesgerichtshof, indem die Politiker die Rechtsverhältnisse zwischen Gemeinschaft, Besitzern und Gläubigern überarbeiteten.
Wohnungsinhaber haften gegenüber Außenstehenden, wie beispielsweise Bauarbeitern, nur bis zur Höhe ihres Miteigentumsanteils, was dem Einzelnen eine Berechnung der Haftungshöhe erlaubt. Die augenblickliche Regelung erlaubt eine Haftung des Einzelnen über den vollen Rechnungsbetrag.

Gerichtsverfahren über Wohnungseigentum laufen nicht mehr nach der Freiwilligen Gerichtsbarkeit sondern nach der Zivilprozessordnung ab, was nicht nur große verfahrensrechtliche Auswirkungen mit sich zieht. Dies sorgt für steigende Gerichtskosten , welche der Unterlegene vollständig zu begleichen hat.

Dem Verwalter obliegt künftig die Führungspflicht einer Beschlusssammlung, was v.a. Neukäufern viele Vorteile verschafft, da ihnen die Auflistung Klarheit über ihre Rechte und Pflichten verschafft. Problem: Was tun, wenn die Sammlung Lücken hat?

Bei einer Zwangsversteigerung werden die Miteigentümer im Fall ausstehender Gelder bevorzugt.